용도지역 알아보기

용도지역 알아보기

 

토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

우리나라의 도시ㆍ군계획의 근간을 이루는 용도지역제(Zoning)는 도시ㆍ군계획의 중요한법적 집행수단의 하나이다. 시가지 개발을 효율적인 방향으로 유도하기 위해서 주택ㆍ상업시설ㆍ공장ㆍ학교 등 용도에 따라 토지이용을 규제ㆍ관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단이다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역,자연환경보전지역으로 구분한다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조, 제36조

토지이용 용어사전(2018), 국토교통부

용도지역은 건축물의 종류, 층수, 건폐율, 용적률 등을 규제한다.

크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역으로 나뉜다. 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로, 관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보존관리지역으로 나뉜다. 용도지역은 한 개의 지역만 지정할 수 있고, 중복지정은 불가능하다. 앞서 말한 도시,관리,농림,자연환경보전지역 으로 세분화되어 있지 않을 때는 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용받는다. 다음으로 도시지역이 세분화되어 있지 않을 경우에는 보전녹지지역의 규정을 적용하게 된다.

 

토지에 건물을 올려서 개발이득을 올리고 싶다면 건폐율과 용적률 확인이 필수이다. 즉 토지의 가치는 건폐율과 용적률에 밀접한 연관을 가지고 있기 때문이다. 또한 용도지역에 따른 토지이용 규제가 다르다. 같은 면적의 토지에 더 높이 건물을 올릴 수 있는 조건이 바로 건폐율과 용적률이다. 일반적으로 상업지역의 용적률이 높기 때문에 토지가격이 비싸다.

 

정부나 지방자치단체가 어떤 지역을 개발하고 싶다 한다면 그 지역의 용도지역을 변경해주거나(용도변경(종상향))이나 용적률 상향 등을 검토하게 된다. 그렇게 되면 개발자들은 당연히 현재보다 더 많은 개발이득을 얻을 수 있기 때문에 검토하게 될 것이다.

 

 [이호영 칼럼] 예비 건축주, '종상향' 가능 역세권·준주거지역 노려라

http://www.viva100.com/main/view.php?key=20181111010003615

 서울 도심 용적률 600%로 상향…규제 풀어 공급 늘린다

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=055&aid=0000676350

 

용도지역이 변한다는 것은 해당 지역의 용적률이 변한다는 것이고 이는 토지의 가치가 변함을 의미한다.

 

국토계획법	국토계획법 시행령		용도지역의 구체적 내용
주거지역	전용 주거 지역	제1종 전용주거지역	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		제2종 전용주거지역	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
	일반 주거 지역	제1종 일반주거지역	저층주택(4층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		제2종 일반주거지역	중층주택(15층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		제3종 일반주거지역	중고층주택을 중심으로  편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
상업지역	중심상업지역		도심, 부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 지역
	일반상업지역		일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
	근린상업지역		근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
	유통상업지역		도시 안 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
공업지역	전용공업지역		주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
	일반공업지역		환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
	준공업지역		경공업 기타 공업을 수용하되 주거기능, 상업기능, 업무기능의 보완이 필요한 지역
녹지지역	보전녹지지역		도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 잇는 지역
	생산녹지지역		주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
	자연녹지지역		도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역